Funkcja administratora hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie obligacji – wybrane problemy

Podstawową funkcją obligacji z punktu widzenia ich emitenta jest funkcja pożyczkowa. Wśród podmiotów uprawnionych do przeprowadzenia emisji obligacji znalazły się m. in. osoby prawne prowadzące działalność gospodarczą (w tym spółki komandytowo-akcyjne), spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe oraz jednostki samorządu terytorialnego. Tym samym, emisja obligacji – obok kredytu i pożyczki – może być jednym ze sposobów pozyskania środków pieniężnych przez szeroki krąg uczestników obrotu gospodarczego. Jednakże sukces emisji, polegający na znalezieniu nabywców obligacji, w dużej mierze jest uzależniony od tego czy obligacje są zabezpieczone.

Jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczeń posiadaczy obligacji (obligatariuszy) jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości na podstawie art. 7 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tj. Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300.). Warto wskazać, iż zgodnie z tym przepisem do ustanowienia hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy, wystarczy samo oświadczenie woli właściciela nieruchomości, zaś sam wpis do księgi wieczystej ma jedynie znaczenie deklaratoryjne. W konsekwencji ustanowienie hipoteki na nieruchomości na zabezpieczenie obligacji jest jednostronną czynnością prawną. Niniejsze rozwiązanie stanowi lex specialis względem reguły wrażonej w art. 245 Kodeksu cywilnego i art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które stanowią, iż do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, co w konsekwencji wprowadza wymóg zawarcia umowy pomiędzy podmiotem ustanawiającym hipotekę i podmiotem uprawnionym do dokonania konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej.[1] Instytucją, która wychodzi naprzeciw charakterowi hipoteki na nieruchomości ustanowionej na zabezpieczenie obligacji jest administrator hipoteki. Zgodnie z art. 7 ust. 1a ustawy o obligacjach, przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. W doktrynie prawa można spotkać się z poglądem, iż wbrew literalnemu brzmieniu przywołanego przepisu ustanowienie administratora hipoteki nie ma charakteru obligatoryjnego, gdyż emitent może skorzystać z możliwości zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji osobnymi hipotekami na imię poszczególnych, imiennie oznaczonych obligatariuszy.[2] W mojej ocenie niniejsze stanowisko jest sprzeczne z zasadą seryjności obligacji, która stanowi, że papiery wartościowe należące do danej serii kształtują w taki sam sposób sytuację prawną adresatów emisji.

Powyższe rozwiązanie (ustanowienie hipoteki na rzecz poszczególnych obligatariuszy) będzie dopuszczalne, gdy hipoteka nie będzie ustanowiona na podstawie ustawy o obligacjach, tylko na podstawie przepisów ogólnych. Jednakże w tej sytuacji obligacje nie będą obligacjami zabezpieczonymi w rozumieniu ustawy o obligacjach, gdyż zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy – zamiast z treści obligacji – będzie wynikać z odrębnej czynności prawnej.

Jednakże ustanowienie hipoteki na rzecz imiennie oznaczonych obligatariuszy może zmniejszyć atrakcyjność obligacji, gdyż w przypadku ich zbycia przez obligatariusza, do przeniesienia hipoteki konieczne będzie zawarcie umowy pomiędzy uprawnionym a nabywcą obligacji oraz zmiana wpisu w księdze wieczystej. W takiej sytuacji praktycznym rozwiązaniem jest ustanowienie administratora hipoteki, którego dane ujawnia się w księdze wieczystej, w miejscu dotyczącym wierzyciela hipotecznego.

Funkcję administratora hipoteki może pełnić każda osoba fizyczna, prawna lub tzw. ułomna osoba prawna, a także bank pełniący funkcję banku-reprezentanta. Jednakże, z uwagi na to, iż do administratora hipoteki stosuje się odpowiednio przepis art. 31 ust. 2-5 ustawy o obligacjach, wynika iż administratorem hipoteki nie mogą zostać podmioty tam wskazane.[3]

W tym miejscu warto zastanowić się nad tym, kim na gruncie prawa cywilnego jest administrator hipoteki?

Doktryna prawa wskazuje, iż administrator hipoteki jest zastępcą pośrednim obligatariuszy.[4] Niniejsze stanowisko wynika z literalnego brzmienia art. 7 ust. 1a ustawy o obligacjach, który stanowi, iż administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Na skutek zawarcia umowy przez właściciela nieruchomości z administratorem, hipoteka nie powstaje w majątku administratora, lecz zostaje ustanowiona na rzecz przyszłych obligatariuszy. Administrator jedynie wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego przysługujące w sensie materialnoprawnym wierzycielom zabezpieczonych wierzytelności (tj. przyszłych obligatariuszy). Takie ukształtowanie praw i obowiązków administratora hipoteki jest zbieżne z występującymi w nauce prawa definicjami zastępstwa pośredniego.

Zastępstwo pośrednie jest instytucją zbliżoną do powiernictwa, gdyż istotą powiernictwa jest wykonywanie lub zarządzanie cudzymi prawami przez osobę powiernika, który czyni to we własnym imieniu, ale na rzecz powierzającego, do którego należą powierzone prawa.[5] Należy jednak zauważyć, iż administrator hipoteki, która zabezpiecza roszczenia obligatariuszy nie działa w imieniu powierzającego, którym jest emitent, a w imieniu osób trzecich tj. obligatariuszy. Administrator hipoteki nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania w imieniu własnym, jednak ostateczne rezultaty jego działań przypisane zostaną obligatariuszom.

W rezultacie umowa zawarta pomiędzy emitentem i administratorem hipoteki stanowi  sui generis umowę o świadczenie na rzecz osoby trzeciej uregulowaną w art. 393 Kodeksu cywilnego. W umowie o świadczenie na rzecz osoby trzeciej dłużnik (przyrzekający) zobowiązuje się wobec wierzyciela (zastrzegającego) spełnić określone świadczenie na rzecz osoby trzeciej niebędącej stroną umowy. Jej zawarcie nie wymaga zgody ani nawet wiedzy osoby trzeciej.[6] Przy umowie o ustanowienie administratora hipoteki przyrzekającym będzie administrator, natomiast zastrzegającym emitent, zaś osobą trzecią obligatariusz.

Z umowy o świadczenie na rzecz osoby trzeciej może, lecz nie musi wynikać uprawnienie osoby trzeciej do żądania bezpośrednio od dłużnika, by spełnił świadczenie na jej rzecz. Z przepisu art. 393 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż takie uprawnienie stanowi zasadę. Strony mogą jednak w umowie wyłączyć i wskazać, że osoba trzecia jest jedynie upoważniona do odbioru świadczenia.[7]

W związku z powyższym, w umowie o ustanowienie administratora hipoteki należy szczegółowo określić zakres obowiązków administratora. Wprawdzie z ustawy o obligacjach wynika, iż administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, w konsekwencji powinien on czuwać nad treścią księgi wieczystej oraz stanem przedmiotu zabezpieczenia i z tego tytułu ma prawo żądać od właściciela nieruchomości stosownych wyjaśnień oraz udostępnienia mu nieruchomości w celu dokonania jej oględzin.  W sytuacji naruszenia przez emitenta treści obligacji lub warunków emisji powinien wystąpić przeciwko emitentowi o zapłatę kwoty wierzytelności wynikającej z obligacji. Natomiast w przypadku zaistnienia okoliczności zagrażających przedmiotowi zabezpieczenia powinien on wystąpić z żądaniem o zaniechanie działań pociągających za sobą zmniejszenie wartości obciążonej nieruchomości lub z żądaniem o zaniechanie usuwania części składowych lub przynależności nieruchomości, w sytuacji gdy działania takie naruszają zasady prawidłowej gospodarki. Jednak, to w umowie należy określić, kto ponosi koszty ewentualnych czynności podejmowanych przed organami wymiaru sprawiedliwości oraz wysokość wynagrodzenia administratora z tytułu pełnienia tej funkcji. 

W tym miejscu warto wskazać na treść wyroku Sądu Najwyższego z 30 marca 1983 r. w sprawie o sygn. akt: I CR 344/82, w którym Sąd wskazał, iż skutki zastrzeżenia świadczenia na rzecz osoby trzeciej, strony mogą uzależnić od nadejścia terminu lub ziszczenia się warunku, który może polegać na określonym zachowaniu osoby trzeciej. W konsekwencji możliwe jest zastrzeżenie, iż administrator hipoteki będzie zobowiązany do podjęcia określonych kroków prawnych pod warunkiem zapewnienia przez obligatariuszy środków na ten cel, w szczególności uiszczeniu opłaty sądowej od pozwu oraz pokrycia kosztów postępowania egzekucyjnego.

Jednakże czy podobne postanowienie umowne będzie skuteczne w przypadku zastrzeżenia, iż to na emitencie ciąży obowiązek zapewnienia środków na prowadzenie egzekucji przeciwko właścicielowi nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, którym często jest sam emitent? Łatwo można zaobserwować, iż stosunek prawny, jaki łączy emitenta i administratora hipoteki rodzi swego rodzaju konflikt interesów. Można sobie wyobrazić, iż emitent będzie uchylał się od zapewnienia administratorowi odpowiednich środków finansowych z których będzie prowadzone przeciw niemu postępowanie lub takich środków po prostu nie będzie posiadał. W mojej ocenie to na administratorze będzie spoczywał obowiązek pokrycia takich kosztów. W konsekwencji administrator powinien dążyć do takiego ukształtowania umowy z emitentem, która zabezpieczy go przed nadmiernym ryzykiem związanym ze sprawowaniem tej funkcji, w szczególności poprzez odpowiednie określenie wysokości i sposobu wypłaty wynagrodzenia administratora.

Natomiast jeżeli z umowy nie wynika na kim ciąży obowiązek zapewnienia środków na dochodzenia roszczeń zabezpieczonych hipoteką, można pokusić się o stwierdzeniem, iż w przypadku braku współdziałania ze strony obligatariuszy, przyczyniają się oni do powstania ewentualnej szkody.