Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2013.1409 ze zm. – „Prawo budowlane”), przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
Przez obiekt budowlany należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Na podstawie nowelizacji Prawa budowlanego, która weszła w życie z dniem 28 czerwca 2015 roku, budowa wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (dom jednorodzinny), którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowany, została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, z zastrzeżeniem konieczności dopełnienia procedury zgłoszenia właściwemu organowi – art. 30 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1 a) Prawa budowlanego. Mając na uwadze przywołane uwagi wstępne, do obszaru oddziaływania budynku – domu jednorodzinnego wolnostojącego, znajdzie zastosowanie definicja obszaru oddziaływania obiektu i w jej świetle należy rozpatrywać kwestie związane z obszarem oddziaływania, takie jak jego zakres czy możliwość wykroczenia poza obszar oddziaływania.
Poniżej prezentuję krótką charakteryzację pojęcia obszaru oddziaływania obiektu w kontekście możliwości budowy domu jednorodzinnego, zwracając jednocześnie uwagę na niektóre, dodatkowe aspekty wprowadzonej w życie nowelizacji Prawa budowlanego.
Obszar oddziaływania obiektu
Obszar oddziaływania obiektu nie jest nowym pojęciem Prawa budowlanego. Definicja obszaru oddziaływania obiektu została wprowadzona do polskiego prawodawstwa 11 lipca 2003 roku, a nowelizacja z dnia 28 czerwca 2015 roku doprecyzowała, iż ograniczenia w zagospodarowaniu terenu stanowiącego obszar oddziaływania obiekty, dotyczą także zabudowy tego terenu. Dlatego dla wykładni pojęcia obszaru oddziaływania, należy posłużyć się dotychczasowym dorobkiem orzecznictwa sądów administracyjnych.
Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, w tym także budynku (domu jednorodzinnego wolnostojącego), winno być określane dla każdej inwestycji polegającej na wzniesieniu domu jednorodzinnego indywidualnie, na podstawie cech danego budynku oraz jego przeznaczenia (m.in. cele mieszkaniowe) w odniesieniu do przepisów odrębnych, na podstawie których można ustalić obszar wokół realizowanej inwestycji, który będzie wprowadzał związane z tym budynkiem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 grudnia 2010 r., II OSK 1872/09, LEX nr 746836; Plucińska-Filipowicz A. (red.), Wierzbowski M. (red.) i in., Prawo budowlane. Komentarz., LEX, 2014).
Ustawodawca nie wskazał przepisów na podstawie których każdorazowo dochodzi do wyznaczenia terenu w otoczeniu budynku (domu jednorodzinnego), wprowadzającego ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Należy zatem przyjąć szeroki zakres przepisów wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu terenu (m.in. przepisy zagospodarowania przestrzennego, przepisy techniczno-budowlane), nie wyłączając przepisów dotyczących własności i innych praw rzeczowych określonych w kodeksie cywilnym i innych ustawach (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2811/12, LEX nr 1575588; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r., II OSK 2503/12, LEX nr 1522473).
Odnośnie sposobu projektowania oraz samej budowy budynku (domu jednorodzinnego) należy wskazać na ustawowe wytyczne zawarte w art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem pkt 9:
„Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: (…) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.”
Zgodnie z orzecznictwem, za uzasadnione interesy osób trzecich, oprócz zapewnienia dostępu do drogi publicznej wskazanego wprost w ww. przepisie, przyjmuje się m.in.: ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby (zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 20 marca 2015 r., II SA/Ke 1122/14).
Istotne zatem jest zaplanowanie inwestycji (projekt, budowa) w sposób wykluczający możliwość uznania przez ograny architektoniczno-budowlane, że obszar oddziaływania budynku wykracza poza działkę/działki na których został zaprojektowany, a tym samym, że potencjalnie może oddziaływać na interesy osób trzecich. O ile obszar oddziaływania inwestycji wykracza poza teren na którym został zaprojektowany, to uniemożliwia to budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego z pominięciem procedury uzyskania pozwolenia na budowę.
Określenie obszaru oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym – przyspieszenie realizacji inwestycji?
W wyniku nowelizacji Prawa budowlanego, na projektantów został nałożony dodatkowy obowiązek polegający na określeniu obszaru oddziaływania obiektu – art. 20 ust. 1 pkt 1c) Prawa budowlanego. Mając na uwadze całokształt regulacji Prawa budowlanego należy przyjąć, że określenie obszaru oddziaływania budynku (domu jednorodzinnego) będzie odbywać się w projekcie budowlanym, którego składowym elementem stała się informacja o obszarze oddziaływania obiektu (budynku, domu jednorodzinnego) – art. 34 ust. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.
Wobec tego, że informacja o obszarze oddziaływania obiektu stanowi dodatkową dokumentację, której sporządzenie będzie wymagać znacznego nakładu pracy projektanta – m.in. analiza oraz wytyczenie obszaru oddziaływania budynku, poprzedzone weryfikacją licznych przepisów prawa mogących wprowadzać związane z tym budynkiem ograniczenia w zagospodarowaniu oraz badaniem już zagospodarowanych, sąsiednich nieruchomości – sam proces kompletowania dokumentów do projektu może ulec wydłużeniu. Należy jednocześnie zauważyć, że projektant nie będzie musiał w przypadku budowy domu jednorodzinnego dochować obowiązku zapewnienia sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (art. 20 ust. 2 w związku z art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).
Jestem radcą prawnym, członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie. Jestem absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie oraz Wydziału Zarządzania Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie - Podyplomowe Studia Zamówień Publicznych.
Posiadam bogate doświadczenie procesowe - reprezentuję Klientów w postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych na każdym ich etapie. Brałem udział w rozstrzyganiu wielu sporów, powstałych w toku realizacji inwestycji budowlanych i infrastrukturalnych - zarówno na etapie przedsądowym jak i sądowym. Zajmuję się kwestiami prawnymi związanymi z bieżącą obsługą prawną działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie zawierania oraz realizacji kontraktów. Doradzam Klientom w sprawach z zakresu prawa zamówień publicznych, prawa nieruchomości, prawa pracy.
Obecnie jestem prawnikiem współprowadzącym praktykę prawa procesowego w kancelarii Brevells Cekiera Oleksiewicz sp. k. Swoje doświadczenie zawodowe zdobywałem w krakowskich oraz warszawskich kancelariach prawnych. Ponadto, jestem autorem publikacji z zakresu prawa zamówień publicznych i prawa zobowiązań.
Na Korporacyjnie.pl będę zajmował się przede wszystkim tematyką związaną z procesem inwestycyjnym, kwestiami dotyczącymi prawa zobowiązań oraz prawa procesowego.
